賃貸博士トップ 騒音問題. 対大家さん・対近隣. . 古いアパート物件やテナント物件の建て替え、アパートの売却の相談をするために当社にお越しになられた方で, 賃借人がついているため、どうすれば良いのかわからないと迷われてる方が多くいらっしゃいます。, 古いアパートでも全戸埋まっていればいいですが、築年数が古くなってくると内外装や設備は老朽化しており, 中途半端に空室が発生している状態だと、家主にとって機会損失が発生しており、建て替えをしたほうが稼働率や収益率などの効率をあげられます。, ただし、借地借家法により、賃借人は強く保護されているため、簡単に退去してもらうことはできません。, そこで、このページでは、家主が老朽化したアパート等を所有しているときに賃借人に退去してもらうことは出来るのか、また賃借人がついていたとしても売却することは出来るのか、, 所有しているアパート物件、店舗物件、一棟マンションから賃借人に退去してもらいたいとお考えの家主もいるでしょう。, 賃貸マンションに建て替えたい方、店舗物件やビルに建て替えたい、自己の居住用として一戸建てに建て替えたいという方もいらっしゃるでしょう。, 売却するにしても、老朽化したアパート等の場合には、賃借人がついていない方が高く売却できます。, 家賃滞納者や入居トラブルを頻繁に起こす賃借人の場合には、立ち退き料がかからずに退去してもらうことはできますが、, そうでない賃借人や長年入居してくれてる賃借人の場合には、簡単に追い出すことはできません。, 平成4年に借地借家法は施行されました。直近でいえば、平成23年に借地借家法が改正されています。, 借地借家法の施行にともなって、旧の借地法や借家法、建物保護ニ関スル法律は廃止されました。, ただし、賃貸借契約を交わした時の法律が適用されるため、昭和の時代に借りられてからずっと契約更新されている場合には、契約更新にあたって旧の借地法や借家法が適用されます。, 借地借家法では、家主は契約の更新を正当の事由なくして拒むことができないため、賃借人保護が前提となります。, もしも、賃貸借契約後に賃借人に退去してもらいたい場合には、定期建物賃貸借契約を交わすべきでしょう。, 旧の借家法では定期借家制度はありませんでしたが、借地借家法では第38条で明記されています。, 一般の賃貸借契約を交わしている場合には、家主の都合で借家人を退去させることは難しいです。, しかし、借家人側が家賃滞納をしている、無断転貸や短期貸しなど、無断改築、入居規約を守らないといったトラブルを起こしている場合には、立ち退き料がかからずに追い出すことも可能です。, 家主と借家人との間の信頼関係がされるような行為をおこされた場合には、契約解除が認められるからです。, 借家人が2か月から3か月以上家賃を滞納した時もしくは、しばしば支払いの遅延をすることで支払い能力がないと明らかである場合を除いて即契約の解除は難しいでしょう。, 建物の老朽化や建て替えの必要が客観的に明らかであるときは、賃借人に建物の明け渡しを求めるうえで正当事由になります。, 築年数が40年から50年以上経ってるアパート、築年数不詳の木造住宅ですと、耐震強度もなく防火性も乏しく、危険な状態であることでしょう。, しかし、賃借人の住んでいる期間や事情等も考慮されますので、建物がボロボロというだけでは賃借人保護の見地からすると、問答無用で退去してもらうというのは難しいです。, 立ち退き料の支払いや引っ越し先の手配をすることで賃借人の退去の同意を得るか、正当事由の補完をした上で裁判をして立ち退き請求を認めてもらう必要があります。, また建物がボロボロになっているので、一棟マンションやアパートに建て替えて収益を上げたいというのは家主の都合であって、, 築年数が古い収益物件、老朽化したアパート等の物件を売却するためには、賃借人がついていない方がベストです。, 当社のような買取を行っている不動産業者や、アパート買取業者は、賃借人がついている場合には立ち退き費用を想定して買取価格を提示します。, 入居世帯が多い場合には、全世帯の立ち退きの交渉を行うことは大変です。そこまで労力をかけて仕事をやってくれる不動産仲介業者は少ないでしょう。, ただし、入居世帯が少ない場合には、引っ越し先の確保や立ち退き料を支払った上で賃借人に退去してもらえれば、買取業者や投資家に高く売却できる可能性はあります。, 借地借家法第28条では、家主から賃借人に対して立ち退き料を提供することで正当事由の１つになるとされています。, 建物の老朽化により建て替えをしたい、家主が自己の居住用として利用したい等、もし裁判をするとなったら家主や賃借人の都合がそれぞれ考慮されますが、なるべくは賃借人の同意を得て、立ち退き料を支払った上で穏便に退去してもらいたいものです。, 今日では、沢山の賃貸物件（マンション、アパート）や貸家が募集されています。審査がやさしい保証会社も沢山あるため、引っ越し先の確保は昔に比べたら、容易になっています。, 賃借人の居住状況、家主が支払いできる立ち退き料など、賃借人に退去してもらうための課題は多くあります。, 場合によっては明け渡しを求める労力やコストを考えたら現況のままで売却してしまったほうが良い場合もあります。, （建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 敷金問題. あなたが長年事業を営んでいた物件について、オーナーが変わって新しいオーナーから立ち退きを求められてどうすればいいか分からず途方に暮れているかもしれません。 この記事では、立ち退きを拒否したい場合にどのような事情があれば立ち退きをしなければならないのか（賃貸借契約終� その他. 弊社にご依頼いただければ翌日査定、決済相談、諸条件相談いたします。他社様より金額出します。, 株式会社HomeWay／東京都知事免許（2）第91180号／ ／過去の売却相談実績：200件以上. 借地借家法では、 家主は契約の更新を正当の事由 ... 人、定期借家契約を交わしてない賃借人の場合には、賃借人保護を前提として、家主が立ち退きを求めるための正当事由が求められます。 賃借人によって、状況や立場もかわってくるでしょう。 ちょうど更新の時期に引っ越しを考えていた� まず「正当事由」がないと、例え立ち退き料を出すと言っても、出て行ってもらう事は出来ません。 「正当事由」とは、例えば「大家が住んでいた自宅が火事や災害によって住めなくなり、他に住む場所が無いので、人に貸していた家の賃貸をやめて、自分がそこに住むしかない」などです。 © 2020 立ち退き料請求・立ち退き交渉サイト All rights reserved. © 2020 立ち退き料請求・立ち退き交渉サイト All rights reserved. 対不動産会社. オーナー様から立ち退き通知が届いてから6ヶ月～1年の間で賃貸借契約が終了しますので、賃貸借契約が終了するまでに立ち退く事になります。正当事由と合わせ「書面での通知」により立ち退きを求められます。 正当事由がなかった場合. オーナーチェンジにより突然の退去命令が！他の入居者共々困惑しています…｜教えて！不動産屋さん｜マンション・アパート 不動産会社 . 退去問題. 正当事由があった場合. 賃貸契約. 5 正当事由の中の『必要性』｜借地の明渡の必要性 『借地人』が『建物を所有』しているという形態はよくあります。 そしてこの所有『建物』を第三者に『賃貸』する，ということもありふれています。 All rights reserved. 第２８条 　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。, 賃借人の状況や事情、家主が立ち退いてもらいたい事情や状況、正当事由によって、明け渡しを求める根拠は変わってくるからです。, 賃借人が30年以上も住んでいてその立地に慣れ親しんでいたり、引っ越し先の確保が出来ないことや賃借人の資力の問題などで明け渡し交渉をすることが難しくなってしまう場合もあります。, 高額な立ち退き料を提供したとしても、正当の事由が足りないということで、立ち退きの請求が認められない場合もあるのです。, 不動産業者によるアパートの立ち退き交渉の場合には、引っ越し先の初期費用の負担＋引っ越し代の負担＋家賃の◯か月分の負担, 立ち退き料に関しては、借家権割合で計算する場合もありますが、賃借人の事情や状況によるため正しい計算をすることは難しいです。, アパートから賃借人を追い出す場合には、家主側の事情よりも賃借人の事情が考慮されます。, 家賃滞納者やトラブルを起こしている入居者であれば、立ち退き料がかからずに追い出せる可能性は十分にあります。, ただし、長年居住されている賃借人、定期借家契約を交わしてない賃借人の場合には、賃借人保護を前提として、家主が立ち退きを求めるための正当事由が求められます。, 裁判による解決でなく、立ち退き料の提示や引っ越し先の確保など賃借人の都合を考慮した上で交渉していくことが重要です。, 交渉してみないとわかりませんが、入居世帯の数や賃借人との契約内容、賃借人の状況や立場によっては, 無理に明け渡し交渉をせずに、現況のまま不動産業者や投資家に買ってもらったほうが良いです。, 開発計画をたててる不動産業者が高額な立ち退き料を提示した上で交渉を行っても、明け渡しが認められずに頓挫してしまった事例もございます。, もしも、建売用地やマンション用地、ビル等の開発に向いている土地の場合には、立ち退きが成功しないと、家主や不動産業者にとっても機会損失がとても大きくなるものといえます。, 再建築不可物件、積極的に買取中です あなたが長年事業を営んでいた物件について、オーナーが変わって新しいオーナーから立ち退きを求められてどうすればいいか分からず途方に暮れているかもしれません。, この記事では、立ち退きを拒否したい場合にどのような事情があれば立ち退きをしなければならないのか（賃貸借契約終了の正当事由はどんなときに認められるのか）、具体的な裁判例としてどのようなものがあるかを解説します。, 事業者様・テナント様の立ち退き料請求案件を数多く取り扱っている弁護士の経験に照らして解説します。, あなたが賃料を滞納している等の契約違反をしている場合は立ち退きをしなければならないのはやむを得ません。もっとも、一時的な滞納や軽微な契約違反を口実に立ち退きを求められたり、あなたに契約違反がない場合でも立ち退きを求められることがあります。例えば、建物を取り壊して売却する目的、建物老朽化を理由に建て替えたい等の目的といった、大家さんの都合によって立ち退きを求めてくることがあります。, しかし、借主としてのあなたの地位は決して弱いものでありません。借主は借地借家法で強く保護されており、しかも、あなたが物件で店舗・飲食店等の事業を営んでいる場合はその建物を借り続ける必要がある場合がほとんどです。, そのため、大家さんがあなたとの賃貸借契約を終了させる場合には一定の手続と契約終了を求めるための正当事由が必要となります。そして、十分な正当事由が認められないのに、貸主がどうしても立ち退きを求める場合は、正当事由を補完するために立ち退き料の支払いが必要となることがあります。, 建物の賃貸借は期間が満了しても契約が継続されるのが原則です。賃貸借契約の更新のされ方には以下のようなものがあります。, 通常はこの場合が多く、貸主・借主間の事前の合意によって契約を更新します。2年程度の賃貸借契約期間が満了する前に合意により再度2年程度の賃貸借契約をする場合がこれに当たります。, 契約書に自動更新条項がある場合です。貸主・借主の双方から異議がないまま2年程度の契約期間が満了すると、満了時から新たな同じ内容の賃貸借契約が発生します。2年間の賃貸借契約に自動更新条項がある場合、また新たに2年の賃貸借契約が結ばれることになります。, 更新の合意がされないまま契約期間が満了した場合でも、契約は継続します。これを法定更新といい、法定更新後は契約が「期間の定めのない契約」になります。, ※期間の定めのない賃貸借契約の貸主はいつでも解約の申し入れができるようになり、申し入れをしたときから6か月が経過すると契約が終了します。ただし、解約の申し入れに「正当事由」（後ほど説明します）がないときには契約は終了しません。, ここでのポイントは、契約書上は賃貸借期間が定められていたり、自動更新の条項がない場合でも借地借家法に基づいて法律上賃貸借契約が更新されるということです。, では、どのような場合に借主は立ち退かなければならないのでしょうか。前述のように賃貸借契約は継続が原則となるため、以下の条件がそろった場合にのみ立ち退きの義務が生じます。, 第一に、貸主は事前に借主への通知をしなければなりません。期間の定めのある場合（2年間など契約期間が定められているケース）では、貸主は契約期間が満了する1年前から6か月前までの間に借主に対して更新を拒絶する旨の通知をする必要があります。, 契約の期間の定めがない場合では、いつでも解約の申し入れをすることができますが、解約は6か月後になります。つまり、６か月前に通知があって初めて立ち退かなければなりません。, 次に、更新を拒絶する又は解約を申し入れるための正当事由が必要です。これは、物件を貸すのを止めることが「正当」であることを要するということです。, 貸主が賃貸借契約を更新拒絶したい理由は、賃貸していた建物を貸主自身で使う必要があるという場合や老朽化による取り壊しなどさまざまです。しかし、「正当事由」たりうるかの判断は貸主側の事情のみを判断材料とするわけではなく、借主側の事情も考慮して判断されます。借主側の、家族と一緒に住んでいる、店舗として長年使用している、などの事情も大きな判断材料となるのです。, 賃貸借契約の更新拒絶や解除における「正当事由」が認められるか否かで考慮される具体的基準としては、以下があげられます。, 貸主と借主のどちらがその建物を使用する必要性が大きいかが最大の考慮要素となります。貸主側では居住の必要性や新店舗の設置、建物売却の必要性などがあげられますが、借主側でも家族の居住や仕事場としての必要性、店舗として利用する必要性などがあげられます。借主・貸主ともに、その場所・その建物でなければならないのか、つまり代替性が考慮されます。, これは物件使用の必要性とも大きくかかわってくることですが、借主が現在建物をどの程度使用しているのかも、賃貸借解除の正当事由たりうるかの判断材料として考慮されます。借主がいくつもほかに店舗や事務所を経営していてその建物をあまり使用していない、などの事情があると正当事由は認められやすくなります。, 家賃の支払い状況（滞納等がないか）、敷金・礼金の交付状況、近隣の住民に迷惑が掛かっていないかなどが考慮されます。あなたが借主として賃料を滞納している、などの事情があると、貸主側の正当事由は認められやすくなります。, 震災時における倒壊の危険や火災時の耐火性が乏しいなど、防災上の危険がある場合には正当事由が認められやすくなります。建物の老朽化による建て替えの必要なども正当事由の補完要素になります。, 以上で正当事由が認められない場合には、正当事由に至るに足りない部分を立ち退き料の支払いによって補完することになります。, 貸主側の、建物を取り壊して新たにマンションを建てたい、更地にして売却したい、などの理由のみでは正当事由が認められることは少なく、借主の権利が保護されています。貸主は、前述のとおり、正当事由に至るに足りない分は立ち退き料（後ほど詳しく取り上げます）を支払うことで借主の経済的損失を補うことになります。ただし、正当事由が認められないにも関わらず立ち退き料の支払いだけで賃貸借契約の更新拒絶や解除を主張することはできないため、借主は正当事由の存否を争うことで立ち退きを逃れられる場合があります。, 賃貸借における正当事由の補てんとしての立ち退き料はケースごとに異なり、個々の状況ごとに考えなければなりません。同じ賃料であったとしてもその建物の利用用途や、物件で営む事業の経営状況により立ち退き料は大きく異なってきます。, 高額な立ち退き料が得られるケースとしては、賃貸借が店舗や事務所等の経営のためになされている場合です。それは、立ち退き料が借主の経済的損失を考慮して決められることが多く、立ち退きにかかった費用と立ち退かなければ得られたはずの利益分が考慮されていることが理由です。, 引越しにかかる費用や新店舗設置に伴う工事に関する費用、店舗の移転を知らせる費用等、店舗や事務所の立ち退きで実際に借主にかかる費用です。例えば、飲食店では移転先の厨房設備や内装工事等に多額の費用が必要となるため、立ち退き料も高額になる傾向があります。, 営業場所の移転を余儀なくされた借主は、移転により営業を廃止もしくは一時的に休止しなければならないことが多いため、その借主の経済的損失を補償する必要があります。営業補償の立ち退き料は、移転期間に営業をしていたなら得られるはずだった利益や従業員の給料、移転によって営業が悪化した際の補償などが含まれます。, また、店舗や飲食店では長年営業していることでリピーターがいる場合があります。とくに飲食店は商圏が限られており、移転するとお得意様を失うリスクが高いです。従って、営業補償の金額も高額になることがあります。, 借主が使用することにより、賃貸借した建物の資産価値が上がることがあります。そこで、貸主と借主の公平の見地から、資産価値の増加分のうち借主に配分されるべき貢献分（借家権価格）を賃貸借の立ち退き料に含めることがあります。, 経営してきた店舗や事務所を立ち退かなければならないことへの慰謝料が認められることがあります。店舗が長期間その場所で経営されていて愛着があるなどの事情がある場合に認められやすくなります。, 前述のとおり賃貸借の立ち退き料にはっきりとした相場はありません。以下では実際の事例で賃貸借解除の正当事由が認められたか否か、および立ち退き料の額についてみていきましょう。, 店舗兼住居として建物を使用していた借主に対して貸主が建物の老朽化を理由として建物明け渡しを請求した事例では当該建物が朽廃した状態ではないとして賃貸借契約を立ち退き料なしで解約できる正当事由は認められないとしています。, その一方で、地震での倒壊の危険性が高いことから大規模な改修が必要不可欠であるにも関わらず、補修費用が莫大であるなど貸主にそれを求めるのが酷であるとして、賃貸借契約の終了に際しての立ち退き料を720万円として正当事由の補完を認めています。, 建物の一室を事務所として使用していた借主に対して貸主が建物の老朽化と耐震上の危険を理由に明け渡しを求めた事例で、建物が築50年を経過しており老朽化が進んでいる現状、大地震により大きな被害を受ける可能性があること、および近隣の建物についてはすでに開発のための取り壊しが進み本件建物についても2室を除き立ち退き済みであることから、立ち退きの必要性を認めています。, 一方で借主側も本件建物のある地域での営業を行うメリットが大きいことから、立ち退き料なしでの正当事由は認められないとしつつ、借家権価格の鑑定結果を主な判断材料として311万円の立ち退き料で正当事由の補完を認めています。, ・賃貸借契約は継続するのが原則であり、たとえ更新をしなかった場合でも期間の定めのない形で契約は継続します。, 貸主が賃貸借契約の更新拒絶や解除をする場合でも無条件で切る訳ではありません。事前の通知（6か月前）の手続きが必要であり、さらに正当事由の存在や（正当事由の補完としての）立ち退き料の支払いが必要となります。, 立ち退き料に一律の相場はなく、移転にかかる費用や営業利益等を考慮して個別具体的に適正な立ち退き料の金額が決まります。裁判例でも立ち退きを認められる場合でも、数百万円程度の立ち退き料を得られることが少なくありません。もし立ち退きを求められた場合は是非この記事を参考にしてください。, また、店舗や飲食店等の事業物件で立ち退きを求められた場合は弁護士が交渉すれば高額な立ち退き料が認められることも少なくありません。事業用物件の立退き案件については法律相談と見積りは無料です。正式にご依頼いただくまでは費用は一切発生しません。弁護士直通の電話による無料法律相談も行っております。まずはお気軽にお問合せください。. 立ち退き料相場と立ち退き料を増額する5つのコツ. © Copyright 2020 不動産の売却査定サイト. 建物を借りて店舗、テナントや飲食店を経営しているときに建物老朽化やオーナーチェンジを理由に大家から立ち退きを迫られることがあります。このような場合は営業補償や移転費用のために、立ち退き料を請求することができます。, 立ち退き料はどの程度が妥当な金額なのか、また、高額な家賃の物件と低額な家賃の物件とで、立ち退き料がどう変わるのか等が気になるかもしれません。この記事では、立ち退き料を請求する場合の立ち退き料相場や請求のコツを解説します。, 大家の都合によって賃借人が立ち退かなくてはいけなくなったとき、賃貸人が支払うお金を「立ち退き料」と呼びます。大家が立ち退き料を支払う意図はさまざまであり、個別事情によって変わります。, 一般的には、立ち退きを求める正当事由を補完するためや、立ち退き交渉がこじれそうなとき、スムーズに決着するために立ち退き料を提示するケースも少なくありません。, 厳密には立ち退き料を請求する権利が法律で定められているものではないため、「立ち退きをするなら必ず大家さんから立ち退き料をもらえる」とは限りません。しかし、大家の一方的な都合で立ち退きを迫られたにもかかわらず、まったく補償がないまま立ち退きをしてしまえば、店舗は営業面で大打撃を受けるだけでなく、新店舗を見つけるまでにかかる費用も全額負担しなければなりません。, 従って、実務上はほとんどの事案で立ち退き料を支払って貰うことができます。例外としては、定期賃貸借契約であるとか家賃を滞納しているために立ち退きを求められたようなケースです。, 原則として立ち退き料を貰うことができますが、大家はあれこれ理屈をつけて立ち退き料を支払わないか、又は家賃半年～1年分程度の立ち退き料の提示しかしないことも少なくありません。これでは立ち退きによる損害が十分補償されません。適正な立ち退き料を支払ってもらうための交渉を行い、今後の経営につなげていきたいところです。, 立ち退き料の金額は大家が提示する金額をベースにして、様々な事情を主張して増額交渉を行う中で決まります。一般的に、大家の提示金額＜自分で増額交渉した金額＜＜＜弁護士が対応した金額になります。, 実は立ち退き料は明確な相場が確定していないとも言えます。なぜなら大家の事情や賃借人の経営状況によって立ち退き料の金額は異なるからです。, もっとも大家側の提示金額はある程度の相場があります。多くの場合、立ち退きの勧告は1年前から6カ月前の間になされます。そして、家賃の半年分から1年分程度が立ち退き料として提示されます。, また、少し交渉をすれば、新たな物件の敷金・礼金や引越費用等も負担してくれることは少なくありません。, しかし、多くの場合は大家から提示された立ち退き料には不満が残ります。そして、自分で交渉をすれば大家もある程度は増額に応じてくれます。しかし、話し合いで簡単に増額された不十分な立ち退き料で妥協してしまうと、満足できる新店舗を見つけるだけの金銭的余裕がなくなってしまいます。, 実は、ほとんどの事例では大家から提示される立ち退き料の金額は著しく低い金額なのです。例えば、家賃30万円の物件で大家側から200万円の立ち退き料が提示されたとき、少し交渉をすれば簡単に300万円～400万円程度まで増額できます。なぜなら、大家側の提示は元々は著しく低い金額だからです。大家としては交渉がこじれて、あなたが弁護士に依頼するよりは、多少の増額をして早急に立ち退いて欲しいと考えます。, 立ち退き料に相場はないと言われますが、私たちがご依頼を受ける事案では、大家側の提示金額の5倍～20倍程度が適正な立ち退き料相場と言えるケースが少なくありません。なぜなら、大家側が提示する立ち退き料は家賃6か月から半年分なのに対し、弁護士が交渉すれば立ち退き料は家賃数十か月から100か月程度になることも少なくないからです。, 飲食店・テナント・事務所等の事業用物件の立ち退き料請求に関する法律相談は0円！完全無料です。弁護士直通の電話による無料相談も行っております。法律相談は24時間365日受付。まずは悩まずお気軽にお問合せください。, 立ち退き料は大家と賃借人の交渉で決められるものですが、実務的・理論的な立ち退き料の相場もあります。, 私たちは立ち退き料を請求する側のご相談を数多く取り扱っていますが、店舗・事務所・飲食店等の業種や経営状況を問わず、大家から提示される立ち退き料相場は家賃半年分から1年分程度です。, 大家から提示があった立ち退き料に納得できない場合は、立ち退き料の増額交渉をすることになります。自分で増額交渉した場合の立ち退き料相場は家賃1年分から1年半分程度となります。, もちろん増額交渉のテクニックや大家の事情にもよるため、上記立ち退き料相場を超えるような立ち退き料を得られることもあります。但し、増額交渉で簡単に上乗せできる立ち退き料相場としては、家賃1年分から1年半分程度、大家の提示金額から100万円～200万円程度でしょう。, これに対し、私たちが立ち退き料の増額交渉を受任する場合は立ち退き料は家賃数十か月から100か月程度が相場となるケースも少なくありません。弁護士が増額交渉をする場合は、移転費用・営業補償・差額家賃等を踏まえて適正な立ち退き料相場を判断するためと、裁判を想定して対応するため高額な立ち退き料の相場になるのです。, 弁護士が対応する場合は、個別具体的な事情によって立ち退き料の相場を算定します。例えば、あなたが経営する店舗の経営状況が良ければ立ち退き料は高額になります。また、長年賃貸借契約を締結していたため周辺の家賃相場より低額な家賃で物件を借りている場合も立ち退き料は高額になります。, 様々な事情があるため一概には言えませんが、弁護士による立ち退き料の相場としては一応以下の点が目安となります。, 弁護士に立ち退き料請求を依頼すれば、弁護士基準での増額交渉を行います。大家の提示金額から大幅に立ち退き料を増額できることも少なくありません。まずは立ち退き問題に詳しい弁護士に、あなたの事案の立ち退き料相場をご相談ください。, 立ち退き料相場を考えるために立ち退き料が増額されにくいケースも把握しておきましょう。, 立ち退き料相場は大家側の立ち退き理由によっても異なります。立ち退きを求める正当事由がある場合は立ち退き料相場は低額になりがちです。例えば、大家が自分で住むために立ち退きを求めた場合は大家が物件を自ら使用する必要性があるため立ち退き料は高額にはなりません。, また、建物の老朽化を理由に立ち退きを求められ場合は少なくありません。一般的に建物老朽化は口実であり、このことで立ち退き料相場が左右されることは少ないです。最も築年数が経過し、建物崩壊の危険があるような例外的ケースでは立ち退き料相場が低額になる可能性があります。, 例えば、あなたが賃貸借契約違反をしている場合は立ち退き料相場は低額になります。もっとも、何か月も家賃を滞納している等の悪質なケースではなく、建物の用法違反や多少家賃の支払いが遅れる程度であれば、立ち退き料相場に大きな影響はないことも少なくありません。, また、物件で営業している事業の経営状況が悪化している場合は立ち退き料相場は低額になる可能性があります。もっとも税務対策で決算書上は赤字にしている企業も少なくないため、そのような事情がある場合は実態に応じた経営状況を主張立証する必要があります。, 一方的に大家から立ち退きを勧告されたにもかかわらず、立ち退き料を提示されない可能性もゼロではありません。大家が「契約書に立ち退き料を請求しない旨の条項がある」「自由に立ち退きを要求できる権利が書かれている」などと主張してくると、思わず納得しそうになる人も多いでしょう。, しかし、借地借家法の適用がある場合は賃借人は非常に強い立場にあります。契約書にかかわらず、相場通りの立ち退き料を請求することができます。大家が提示する立ち退き料はほとんど根拠がないことが少なくありません。, 立ち退き料相場通りの高額な提示があった場合はともかく、納得できる金額でなければ適正な立ち退き料相場を確認するべきです。, 内心では立ち退き料を貰えれば立ち退こうと思っている場合でも、立ち退き料相場を吊り上げるためには立ち退く意思がないことを強く主張することも交渉テクニックです。, もし大家に立ち退く意思があると思われると立ち退き料増額に応じて貰えません。他方で、あまり強く主張しすぎると、大家が本当に立ち退きを諦める場合もあるので注意が必要です。もし交渉の加減に自信がない場合は弁護士に交渉を任せた方が良いでしょう。, 立ち退きを求められても、そもそも正当事由が全く認められなければ立ち退きをする必要がありません。例えば、建物を建て替えて有効活用したい、なんとなく気に食わない等の理由であれば立ち退きは認められません。, 従って、大家が立ち退きを求める正当事由がない場合は強気で立ち退き料の交渉を行うことができます。大家が主張する正当事由は法律上は認められないものの場合もあるので、大家から正当事由が主張された場合は本当に認められるかは確認した方が良いでしょう。, あなたがその物件で営業や事業を継続する必要性が高い場合は立ち退き料は増額される傾向にあります。大家も「建物が古くて壊さなければいけない」等と立ち退きが必要な理由を主張します。これに対し、あなたにとって物件が重要である理由を整理してから、立ち退き料の増額交渉に挑みましょう。, 例えば、あなたが地域密着型の飲食店を経営している場合は、立ち退きによって営業に大きな影響が出ます。近隣住民のリピーターが多い飲食店であれば立地が変わってもすぐ同程度の売上を維持できるとは限りません。, また、立ち退きによって「資材調達」「従業員の交通費」などの条件が変わる店舗もあるでしょう。これらのマイナス面を店舗側は大家にぶつけて納得してもらうことが肝心です。, 立ち退き相場を踏まえずに漠然と立ち退き料の増額を求めても有意義な交渉はできません。立ち退き相場を算定する場合は立ち退きによる損害を項目ごとに積算して主張します。例えば、移転費用はいくらぐらい、営業補償の部分はいくらぐらい、差額家賃はどのぐらいと項目別に主張しなければなりません。, また、大きな項目の中でも、どのような点が立ち退き料増額事由であり、それを裏付ける資料を整理して提出することが重要です。立ち退き料の算定項目とこれを裏付ける資料を整理することが、立ち退き料相場を増額させるポイントです。, 立ち退き料相場は家賃の何か月分等とされることが少なくありません。それでは物件の家賃が低額な場合は立ち退き料相場は低額になるのでしょうか。, この点、坪面積が少ない、家賃相場が低い等の理由で物件の家賃が低い場合は立ち退き料も低額にならざるを得ません。しかし、長年物件を借りていて、安い家賃で物件を借りている場合（周辺の同等物件が値上がりしている場合）は、家賃が低額なことはむしろ立ち退き料相場の増額事由となります。, このような場合は、現行の家賃相場との差額を主張して、移転先で営業を継続する場合は家賃が増額して損失を被ること、また、立ち退き料相場の根拠となる家賃は周辺の同等物件の家賃が妥当であることを主張することが考えられます。, 相場通りの立ち退き料を貰える不満がある場合は妥協せずに交渉することは大切です。しかし、あまり交渉が長引くと賃貸借契約期間満了までに立ち退き料を貰えないリスクがあります。また、交渉を打ち切って裁判を起こされて立ち退き料を貰えない危険もあります。, 立ち退き料の交渉をスムーズに行うためには弁護士に交渉を依頼することも考えられます。弁護士に依頼するメリットは「交渉力で相手を上回れる」点にあります。大家さんの主張から矛盾を見抜いたり、正当性の弱さを突いたりするには専門家の意見が大きな助けとなります。また、万が一、裁判にもつれこんでも弁護士が裁判対応を行います。, 他方で、弁護士に依頼するデメリットは弁護士費用がかかることです。もし弁護士に依頼しても立ち退き料を増額できなければ、弁護士費用の分だけ損をします。もっとも、私たちは立ち退き料が増額した場合にのみ報酬金を頂戴するプランを用意しています。このような場合であれば、立ち退き料が増額して初めて弁護士の報酬金が生じるため安心です。, 立ち退き料は妥協せずに交渉することが重要です。大家が提示する立ち退き料相場は一般的に低いものであり、また立ち退き理由も根拠がないことが少なくありません。, 適正な立ち退き料相場や、立ち退き料を増額させるポイントを踏まえた上で交渉をしましょう。また、弁護士に依頼すれば家賃数十か月から100か月程度が立ち退き料相場となることも少なくありません。十分な立ち退き料を得られないのであれば早めに弁護士に相談してみることも考えられます。, 立ち退き料は営業補償や移転費用に充当するために必要なお金となります。立ち退き料の額は今後の経営に大きく影響するので、妥協せずに納得できるまで交渉しましょう。.

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